La surface de 9 m2 revient constamment dans les discussions sur les petites chambres. Lorsqu’un placard occupe une partie de cette surface, la question se pose : faut-il compter les placards dans une chambre inférieure à 9 m2 pour atteindre ce seuil ? La réponse dépend du texte applicable, et surtout du contexte (vente ou location).
Surface habitable et placards : ce que le code de la construction prévoit
La surface habitable d’un logement est définie par l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce calcul exclut plusieurs éléments : murs, cloisons, marches, cages d’escalier, embrasures de portes et de fenêtres, et les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
A lire aussi : Faut-il rénover avant de vendre appartement Marrakech ?
Un placard intégré avec porte, encastré dans la cloison, n’est pas comptabilisé dans la surface habitable. Sa superficie est déduite au même titre qu’une cloison. Autrement dit, si une chambre affiche 9 m2 bruts mais qu’un placard mural en occupe une partie, la surface habitable réelle descend en dessous de ce seuil.
Un dressing ouvert ou un meuble de rangement simplement posé contre un mur ne modifie pas le calcul. Seuls les placards intégrés à la structure réduisent la surface habitable. La distinction porte sur le caractère fixe et encastré de l’aménagement.
A lire également : Mon frère veut acheter la maison de mes parents, que faut‑il savoir ?
Décret décence en location : le seuil de 9 m2 et ses alternatives
L’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence pour un logement loué. La pièce principale doit offrir au minimum 9 m2 de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m3.
Cette règle concerne la pièce principale du logement, pas chaque chambre individuellement. Dans un appartement comportant plusieurs pièces, les chambres secondaires ne sont pas soumises à ce seuil par le décret de décence. Pour ces pièces, il faut consulter le règlement sanitaire départemental en vigueur localement.
Règlement sanitaire départemental et pièces secondaires
Certains règlements sanitaires départementaux imposent une surface minimale de 7 m2 pour les pièces d’habitation secondaires. Cette norme varie selon les départements. En cas de litige entre un locataire et un bailleur, la norme la plus contraignante est souvent retenue par le juge.
Le placard intégré dans une chambre secondaire peut donc faire basculer cette pièce sous le seuil départemental, même si elle semblait conforme en apparence. Vérifier le règlement applicable au département du logement permet d’éviter ce piège.
Loi Carrez en copropriété : un calcul différent pour les placards
En cas de vente d’un lot de copropriété, c’est la loi Carrez qui s’applique. Ce mesurage obéit à des règles distinctes de celles de la surface habitable.
La loi Carrez mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Un placard intégré dont le sol est au même niveau que le reste de la pièce et dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m peut être inclus dans le mesurage Carrez.
- Un placard avec un sol surélevé ou une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m est exclu du calcul Carrez.
- Un placard dont le plancher est au même niveau que la pièce et dont la hauteur dépasse 1,80 m est généralement comptabilisé.
- Un dressing aménagé sans cloison fixe (simple rideau ou meuble mobile) n’affecte pas le mesurage, car il ne forme pas un espace clos séparé.
Un même placard peut être comptabilisé en loi Carrez mais exclu de la surface habitable. Cette différence crée régulièrement des écarts entre la superficie annoncée lors de la vente et la surface habitable réelle du logement.
Conséquences pratiques pour une chambre proche de 9 m2
Pour un propriétaire-bailleur, la présence d’un placard intégré dans une chambre annoncée à 9 m2 peut rendre le logement non conforme aux critères de décence. Si la pièce principale du logement repose sur cette seule chambre, la surface habitable effective risque de passer sous le seuil réglementaire.
La solution la plus directe consiste à faire réaliser un mesurage précis par un diagnostiqueur. Le rapport distinguera la surface habitable (hors placards intégrés) et, le cas échéant, la surface Carrez (qui peut les inclure sous conditions).
- Avant une mise en location, vérifier que la pièce principale atteint 9 m2 de surface habitable sans compter les placards intégrés.
- Avant une vente en copropriété, distinguer clairement le mesurage Carrez du calcul de surface habitable dans les documents transmis à l’acquéreur.
- En cas de doute sur le règlement sanitaire départemental applicable, consulter la préfecture ou un professionnel du diagnostic immobilier.
Retirer les portes d’un placard intégré ne suffit pas à requalifier cet espace en surface habitable. La structure encastrée dans la cloison reste généralement exclue du calcul tant que la configuration physique n’a pas été modifiée (dépose complète de l’habillage intérieur, remise à niveau du sol si nécessaire).
Compter ou non un placard dans les 9 m2 d’une chambre dépend donc du texte de référence applicable. Pour la surface habitable et la décence locative, les placards intégrés sont exclus. Pour la loi Carrez, ils peuvent être inclus sous conditions de hauteur et de plancher. Confondre ces deux mesures reste la source principale de litiges sur les petites surfaces.
